De prijs die een projectontwikkelaar vermeldt, is niet het totale bedrag dat u uitgeeft. Voor een nieuwbouwappartement in Marokko komen de aankoopkosten erbij — registratierechten, kadaster, notariskosten en zegelrechten — samen ongeveer 6 tot 7 % van de prijs. Hier volgt het detail, post per post, en daarna een rekenvoorbeeld voor een appartement van 650.000 DH.
1. De registratierechten: 4 % van de prijs
De koopakte wordt geregistreerd bij de belastingdienst, die voor een woning registratierechten van 4 % van de verkoopprijs int. Dat is de grootste kostenpost. Ze worden betaald aan de notaris, die ze bij de registratie van de akte aan de belastingdienst doorstort.
2. Het kadaster: 1,5 % + vaste kosten
De inschrijving van uw eigendom op de eigendomstitel bij het Nationaal Agentschap voor het Kadaster (ANCFCC) brengt inschrijvingsrechten van 1,5 % van de prijs met zich mee, plus vaste kosten (eigendomsbewijs, duplicaat van de titel, zegels) van enkele honderden dirham. Pas door deze inschrijving bent u tegenover iedereen eigenaar: verwaarloos haar nooit.
3. De notariskosten: rond 1 %, plus btw
De notaris stelt het voorlopige koopcontract en de koopakte op, controleert de eigendomstitel, zet de gelden veilig en verzorgt de formaliteiten van registratie en inschrijving. Zijn honorarium ligt meestal tussen 0,5 en 1 % van de prijs, met een vast minimum voor kleine transacties, exclusief 10 % btw op dat honorarium. Daarbij komen kosten voor zegels, kopieën en legalisaties, van enkele honderden tot duizend dirham.
4. Btw op nieuwbouw: al in de prijs inbegrepen
Nieuwbouwwoningen die door een projectontwikkelaar worden verkocht, zijn onderworpen aan btw. Die is inbegrepen in de vermelde prijs: wanneer Harmonie Bâtie een appartement ‘vanaf 650.000 DH’ aanbiedt, gaat het om een prijs inclusief alle belastingen. U hoeft dus geen btw bij de prijs op te tellen, alleen de aankoopkosten die hier worden beschreven.
5. Rekenvoorbeeld: een appartement van 650.000 DH
| Post | Grondslag en tarief | Indicatief bedrag |
|---|---|---|
| Prijs van het appartement (incl. btw) | — | 650.000 DH |
| Registratierechten | 4 % van de prijs | 26.000 DH |
| Kadaster | 1,5 % van de prijs + vaste kosten | ≈ 10.250 DH |
| Notariskosten | ≈ 1 % + 10 % btw | ≈ 7.150 DH |
| Zegels, kopieën, legalisaties | forfait | ≈ 1.000 DH |
| Totale kosten | ≈ 6,8 % | ≈ 44.400 DH |
| Totaal te voorzien budget | — | ≈ 694.400 DH |
Voor een appartement van 650.000 DH voorziet u dus een totaalbudget van ongeveer 695.000 DH, zonder eventuele kredietkosten (dossierkosten, schuldsaldoverzekering, hypotheek) en zonder inrichting.
6. De kosten na de aankoop
- Aansluitingen: afsluiten van de water- en elektriciteitscontracten bij de lokale beheerder (Amendis in de regio Tetouan en Martil), met een waarborgsom.
- Kosten van de mede-eigendom: onderhoud van de gemeenschappelijke delen, eventueel de lift, conciërgedienst; het reglement van mede-eigendom legt de verdeling vast.
- Woonbelasting en belasting op gemeentelijke diensten: jaarlijkse belastingen berekend op de huurwaarde; nieuwbouw die als hoofdverblijf dient, geniet een tijdelijke vrijstelling van woonbelasting.
- Woningverzekering: facultatief maar aanbevolen, vaak verplicht gesteld door de bank bij een lening.
7. Wanneer en aan wie betalen?
Bij een verkoop op plan (VEFA) wordt de prijs betaald in schijven die gekoppeld zijn aan de voortgang van de bouw, zoals vastgelegd in het voorlopige koopcontract. De aankoopkosten daarentegen worden aan de notaris betaald bij de ondertekening van de aktes: een deel bij het voorlopige contract (registratie van dat contract), het saldo bij de definitieve koopakte. De notaris geeft u een gedetailleerde afrekening en een ontvangstbewijs voor elke betaling.
8. Kopers die in het buitenland wonen
De kosten zijn dezelfde voor een Marokkaan in het buitenland. Het verschil zit in de financiering: een aankoop die in vreemde valuta via een Marokkaanse bank wordt betaald, geeft toegang tot de convertibiliteitsregeling, wat nuttig is bij doorverkoop. De volmacht, de financiering voor Marokkanen in het buitenland en het volgen van de bouw op afstand beschrijven we in onze gids voor kopen in Marokko vanuit het buitenland.
Veelgestelde vragen
Met welk percentage kosten moet u rekenen voor een nieuwbouwappartement in Marokko?
Reken op ongeveer 6 tot 7 % van de aankoopprijs: registratierechten (4 %), kadasterrechten (1,5 % plus vaste kosten), notariskosten (rond 1 %, plus btw) en zegelrechten. Deze tarieven zijn die welke gelden op het moment van schrijven; uw notaris geeft u een precieze afrekening.
Is de btw inbegrepen in de prijs van een nieuwbouwappartement?
Ja, de prijs die een projectontwikkelaar vermeldt, is inclusief alle belastingen: de btw op nieuwbouwwoningen is inbegrepen. De aankoopkosten (registratie, kadaster, notaris) komen bovenop die prijs.
Wie betaalt de notariskosten in Marokko, de koper of de verkoper?
De koper. Registratierechten, kadasterrechten en notariskosten zijn voor rekening van de koper, tenzij in het contract schriftelijk anders is overeengekomen.
Zijn de kosten dezelfde voor een Marokkaan die in het buitenland woont?
Ja, de aankoopkosten zijn identiek voor een inwoner en voor een Marokkaan in het buitenland. Een aankoop die in vreemde valuta wordt gefinancierd, geeft wel toegang tot de convertibiliteitsregeling, om de opbrengst van een latere doorverkoop weer naar het buitenland over te maken.
Conclusie
Onthoud de eenvoudige regel: vermelde prijs + ongeveer 7 %. De rest is een kwestie van zorgvuldigheid: een notaris die u een schriftelijke afrekening geeft, traceerbare betalingen en een snelle inschrijving bij het kadaster. Met deze reflexen geen onaangename verrassingen op de dag van de ondertekening.
Wilt u concreet zien wat een budget van 650.000 DH mogelijk maakt? Ontdek de Residentie Oum Kaltoum in Martil: appartementen met 3 slaapkamers van ongeveer 70 m², een plattegrond met maten en een 3D-rondleiding online, oplevering gepland begin 2027.
Een budget van 650.000 DH? Bekijk wat het mogelijk maakt in Martil.
De Residentie Oum Kaltoum biedt appartementen met 3 slaapkamers van ongeveer 70 m² vanaf 650.000 DH, op enkele minuten van het strand.