El precio que anuncia un promotor no es el importe total que usted pagará. Para un piso nuevo en Marruecos hay que añadir los gastos de adquisición —derechos de registro, Conservación de la Propiedad, honorarios del notario y timbres—, es decir, alrededor del 6 al 7 % del precio. Este es el detalle, concepto por concepto, y después un ejemplo calculado para un piso de 650.000 DH.
1. Los derechos de registro: 4 % del precio
La escritura de compra se registra ante la administración tributaria, que cobra unos derechos de registro del 4 % del precio de venta para una vivienda. Es la principal partida de gastos. Se pagan al notario, que los transfiere a la administración al registrar la escritura.
2. La Conservación de la Propiedad: 1,5 % + gastos fijos
La inscripción de su propiedad en el título de propiedad ante la Agencia Nacional de la Conservación de la Propiedad Inmobiliaria (ANCFCC) da lugar a unos derechos de inscripción del 1,5 % del precio, a los que se suman gastos fijos (certificado de propiedad, duplicado del título, timbres) de unos cientos de dírhams. Es esta inscripción la que le convierte en propietario frente a todos: no la descuide nunca.
3. Los honorarios del notario: alrededor del 1 %, más IVA
El notario redacta el contrato preliminar y la escritura de compraventa, verifica el título de propiedad, asegura los fondos y realiza los trámites de registro e inscripción. Sus honorarios se sitúan generalmente entre el 0,5 y el 1 % del precio, con un mínimo fijo para las operaciones pequeñas, sin incluir el IVA del 10 % sobre esos honorarios. A ello se suman gastos de timbres, copias y legalizaciones, del orden de unos cientos a mil dírhams.
4. El IVA en la obra nueva: ya incluido en el precio
Las viviendas nuevas vendidas por un promotor están sujetas al IVA inmobiliario. Está incluido en el precio anunciado: cuando Harmonie Bâtie anuncia un piso «desde 650.000 DH», se trata de un precio con todos los impuestos incluidos. Por tanto, no tiene que añadir IVA al precio, solo los gastos de adquisición descritos aquí.
5. Ejemplo calculado: un piso de 650.000 DH
| Concepto | Base y tipo | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Precio del piso (IVA incluido) | — | 650.000 DH |
| Derechos de registro | 4 % del precio | 26.000 DH |
| Conservación de la Propiedad | 1,5 % del precio + gastos fijos | ≈ 10.250 DH |
| Honorarios del notario | ≈ 1 % + IVA 10 % | ≈ 7.150 DH |
| Timbres, copias, legalizaciones | tanto alzado | ≈ 1.000 DH |
| Total de gastos | ≈ 6,8 % | ≈ 44.400 DH |
| Presupuesto total previsto | — | ≈ 694.400 DH |
Para un piso de 650.000 DH, prevea por tanto un presupuesto global de unos 695.000 DH, sin contar los posibles gastos del préstamo (comisión bancaria, seguro del prestatario, hipoteca) ni el acondicionamiento.
6. Los gastos después de la compra
- Conexiones: alta de los contratos de agua y electricidad con el concesionario local (Amendis en la región de Tetuán y Martil), con depósito de fianza.
- Gastos de comunidad: mantenimiento de las zonas comunes, ascensor en su caso, conserjería; el reglamento de la comunidad fija su reparto.
- Impuesto de habitación e impuesto de servicios municipales: impuestos anuales calculados sobre el valor de alquiler; las construcciones nuevas destinadas a vivienda principal disfrutan de una exención temporal del impuesto de habitación.
- Seguro de hogar: opcional pero recomendable, a menudo exigido por el banco si hay préstamo.
7. ¿Cuándo y a quién pagar?
En una venta sobre plano (VEFA), el precio se paga en plazos ligados al avance de la obra, previstos en el contrato preliminar. Los gastos de adquisición, en cambio, se pagan al notario en la firma de las escrituras: una parte en el contrato preliminar (registro de ese contrato) y el resto en la escritura de compraventa definitiva. El notario le entrega una liquidación detallada y recibos de cada pago.
8. Compradores residentes en el extranjero
Los gastos son idénticos para un marroquí residente en el extranjero. La diferencia está en la financiación: una compra pagada en divisas a través de un banco marroquí da acceso al régimen de convertibilidad, útil en caso de reventa. Detallamos el poder notarial, la hipoteca para residentes en el extranjero y el seguimiento de la obra a distancia en nuestra guía para comprar en Marruecos desde el extranjero.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de gastos hay que prever para un piso nuevo en Marruecos?
Cuente con alrededor del 6 al 7 % del precio de compra: derechos de registro (4 %), derechos de la Conservación de la Propiedad (1,5 % más gastos fijos), honorarios del notario (alrededor del 1 %, más IVA) y timbres. Estos tipos son los vigentes en la fecha de redacción; su notario le entregará una liquidación precisa.
¿Está incluido el IVA en el precio de un piso nuevo?
Sí, el precio anunciado por un promotor incluye todos los impuestos: el IVA de las viviendas nuevas está incluido. Los gastos de adquisición (registro, Conservación de la Propiedad, notario) se suman a ese precio.
¿Quién paga los gastos de notario en Marruecos, el comprador o el vendedor?
El comprador. Los derechos de registro, los derechos de la Conservación de la Propiedad y los honorarios del notario corren a cargo del adquirente, salvo pacto en contrario por escrito en el contrato.
¿Son los mismos gastos para un marroquí residente en el extranjero?
Sí, los gastos de adquisición son idénticos para un residente y para un marroquí residente en el extranjero. En cambio, una compra financiada en divisas da acceso al régimen de convertibilidad para volver a transferir al extranjero el producto de una futura reventa.
Conclusión
Recuerde la regla sencilla: precio anunciado + alrededor del 7 %. Lo demás es cuestión de rigor: un notario que le entregue una liquidación por escrito, pagos trazables y una inscripción rápida en la Conservación de la Propiedad. Con estos reflejos, ninguna sorpresa desagradable el día de la firma.
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