Il prezzo indicato da un promotore non è l'importo totale che spenderete. Per un appartamento nuovo in Marocco bisogna aggiungere le spese di acquisto — imposta di registro, Conservazione fondiaria, onorari del notaio e bolli — cioè tra il 6 e il 7 % circa del prezzo. Ecco il dettaglio, voce per voce, e poi un esempio calcolato per un appartamento da 650.000 DH.
1. L'imposta di registro: 4 % del prezzo
L'atto di acquisto viene registrato presso l'amministrazione fiscale, che riscuote un'imposta di registro del 4 % del prezzo di vendita per un'abitazione. È la prima voce di spesa. Si paga al notaio, che la versa all'amministrazione al momento della registrazione dell'atto.
2. La Conservazione fondiaria: 1,5 % + spese fisse
L'iscrizione della vostra proprietà sul titolo fondiario presso l'Agenzia nazionale della conservazione fondiaria (ANCFCC) comporta diritti di iscrizione pari all'1,5 % del prezzo, a cui si aggiungono spese fisse (certificato di proprietà, duplicato del titolo, bolli) di alcune centinaia di dirham. È questa iscrizione che vi rende proprietari nei confronti di tutti: non trascuratela mai.
3. Gli onorari del notaio: circa l'1 %, più IVA
Il notaio redige il contratto preliminare e l'atto di vendita, verifica il titolo fondiario, mette al sicuro i fondi e svolge le formalità di registrazione e iscrizione. I suoi onorari sono generalmente compresi tra lo 0,5 e l'1 % del prezzo, con un minimo forfettario per le piccole transazioni, oltre all'IVA del 10 % su tali onorari. Si aggiungono spese di bolli, copie e legalizzazioni, da qualche centinaio fino a un migliaio di dirham.
4. L'IVA sul nuovo: già compresa nel prezzo
Le abitazioni nuove vendute da un promotore sono soggette all'IVA immobiliare. È compresa nel prezzo indicato: quando Harmonie Bâtie annuncia un appartamento «a partire da 650.000 DH», si tratta di un prezzo comprensivo di tutte le imposte. Non dovete quindi aggiungere l'IVA al prezzo, ma solo le spese di acquisto qui descritte.
5. Esempio calcolato: un appartamento da 650.000 DH
| Voce | Base e aliquota | Importo indicativo |
|---|---|---|
| Prezzo dell'appartamento (IVA inclusa) | — | 650.000 DH |
| Imposta di registro | 4 % del prezzo | 26.000 DH |
| Conservazione fondiaria | 1,5 % del prezzo + spese fisse | ≈ 10.250 DH |
| Onorari del notaio | ≈ 1 % + IVA 10 % | ≈ 7.150 DH |
| Bolli, copie, legalizzazioni | forfait | ≈ 1.000 DH |
| Totale spese | ≈ 6,8 % | ≈ 44.400 DH |
| Budget totale da prevedere | — | ≈ 694.400 DH |
Per un appartamento da 650.000 DH, prevedete quindi un budget complessivo di circa 695.000 DH, escluse le eventuali spese del mutuo (istruttoria bancaria, assicurazione del mutuatario, ipoteca) e gli arredi.
6. Le spese dopo l'acquisto
- Allacciamenti: attivazione dei contratti di acqua ed elettricità presso il concessionario locale (Amendis nella regione di Tetouan e Martil), con deposito cauzionale.
- Spese condominiali: manutenzione delle parti comuni, ascensore se presente, portineria; il regolamento di condominio ne fissa la ripartizione.
- Tassa di abitazione e tassa sui servizi comunali: imposte annuali calcolate sul valore locativo; le nuove costruzioni adibite ad abitazione principale beneficiano di un'esenzione temporanea dalla tassa di abitazione.
- Assicurazione casa: facoltativa ma consigliata, spesso richiesta dalla banca in caso di mutuo.
7. Quando e a chi pagare?
In una vendita su progetto (VEFA), il prezzo si paga a rate legate all'avanzamento del cantiere, previste nel contratto preliminare. Le spese di acquisto, invece, si pagano al notaio alla firma degli atti: una parte al contratto preliminare (registrazione di quel contratto), il saldo all'atto di vendita definitivo. Il notaio vi consegna un conteggio dettagliato e le ricevute di ogni versamento.
8. Acquirenti residenti all'estero
Le spese sono identiche per un marocchino residente all'estero. La differenza sta nel finanziamento: un acquisto pagato in valuta estera tramite una banca marocchina dà accesso al regime di convertibilità, utile in caso di rivendita. Descriviamo la procura, il mutuo per i residenti all'estero e il controllo del cantiere a distanza nella nostra guida all'acquisto in Marocco dall'estero.
Domande frequenti
Quale percentuale di spese bisogna prevedere per un appartamento nuovo in Marocco?
Contate circa dal 6 al 7 % del prezzo di acquisto: imposta di registro (4 %), diritti della Conservazione fondiaria (1,5 % più spese fisse), onorari del notaio (circa l'1 %, più IVA) e bolli. Queste aliquote sono quelle in vigore alla data di redazione; il notaio vi consegnerà un conteggio preciso.
L'IVA è compresa nel prezzo di un appartamento nuovo?
Sì, il prezzo indicato da un promotore è comprensivo di tutte le imposte: l'IVA sulle abitazioni nuove è inclusa. Le spese di acquisto (registro, Conservazione fondiaria, notaio) si aggiungono a questo prezzo.
Chi paga le spese notarili in Marocco, l'acquirente o il venditore?
L'acquirente. L'imposta di registro, i diritti della Conservazione fondiaria e gli onorari del notaio sono a carico dell'acquirente, salvo diverso accordo scritto nel contratto.
Le spese sono le stesse per un marocchino residente all'estero?
Sì, le spese di acquisto sono identiche per un residente e per un marocchino residente all'estero. Un acquisto finanziato in valuta estera dà invece accesso al regime di convertibilità, per ritrasferire all'estero il ricavato di una futura rivendita.
Conclusione
Ricordate la regola semplice: prezzo indicato + circa il 7 %. Il resto è questione di rigore: un notaio che vi consegna un conteggio scritto, pagamenti tracciabili e un'iscrizione rapida alla Conservazione fondiaria. Con questi riflessi, nessuna brutta sorpresa il giorno della firma.
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