الثمن الذي يعلنه المنعش العقاري ليس المبلغ الإجمالي الذي ستؤدونه. فبالنسبة لشقة جديدة في المغرب، يجب إضافة مصاريف الاقتناء — رسوم التسجيل، والمحافظة العقارية، وأتعاب الموثق، والتنبر — أي ما بين 6 و7% تقريباً من الثمن. إليكم التفاصيل بنداً بنداً، ثم مثالاً محسوباً لشقة بثمن 650.000 درهم.
1. رسوم التسجيل: 4% من الثمن
يُسجَّل عقد الشراء لدى إدارة الضرائب، التي تستخلص رسوم تسجيل بنسبة 4% من ثمن البيع بالنسبة للسكن. وهي أكبر بند في المصاريف. تؤدى للموثق الذي يحوّلها إلى الإدارة عند تسجيل العقد.
2. المحافظة العقارية: 1,5% + مصاريف ثابتة
يترتب عن تقييد ملكيتكم في الرسم العقاري لدى الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (ANCFCC) أداء رسوم تقييد بنسبة 1,5% من الثمن، تضاف إليها مصاريف ثابتة (شهادة الملكية، نظير الرسم، التنبر) في حدود بضع مئات من الدراهم. وهذا التقييد هو ما يجعلكم مالكين في مواجهة الجميع: لا تهملوه أبداً.
3. أتعاب الموثق: حوالي 1%، زائد الضريبة على القيمة المضافة
يحرّر الموثق العقد الابتدائي وعقد البيع، ويتحقق من الرسم العقاري، ويؤمّن الأموال، وينجز إجراءات التسجيل والتقييد. وتتراوح أتعابه عادة بين 0,5 و1% من الثمن، مع حد أدنى جزافي للمعاملات الصغيرة، دون احتساب الضريبة على القيمة المضافة بنسبة 10% على هذه الأتعاب. وتضاف إليها مصاريف التنبر والنسخ والتصديق، في حدود بضع مئات إلى ألف درهم.
4. الضريبة على القيمة المضافة في العقار الجديد: مدرجة في الثمن
تخضع المساكن الجديدة التي يبيعها منعش عقاري للضريبة على القيمة المضافة. وهي مدرجة في الثمن المعلن: فعندما تعلن هارموني باتي عن شقة «ابتداءً من 650.000 درهم»، فهو ثمن شامل لجميع الضرائب. لذلك لا تحتاجون إلى إضافة الضريبة على القيمة المضافة إلى الثمن، بل فقط مصاريف الاقتناء الموضحة هنا.
5. مثال محسوب: شقة بثمن 650.000 درهم
| البند | الأساس والنسبة | المبلغ التقريبي |
|---|---|---|
| ثمن الشقة (شامل الضرائب) | — | 650.000 درهم |
| رسوم التسجيل | 4% من الثمن | 26.000 درهم |
| المحافظة العقارية | 1,5% من الثمن + مصاريف ثابتة | ≈ 10.250 درهم |
| أتعاب الموثق | ≈ 1% + الضريبة على القيمة المضافة 10% | ≈ 7.150 درهم |
| التنبر، النسخ، التصديقات | مبلغ جزافي | ≈ 1.000 درهم |
| مجموع المصاريف | ≈ 6,8% | ≈ 44.400 درهم |
| الميزانية الإجمالية المتوقعة | — | ≈ 694.400 درهم |
بالنسبة لشقة بثمن 650.000 درهم، توقعوا إذن ميزانية إجمالية تقارب 695.000 درهم، دون احتساب مصاريف القرض المحتملة (ملف بنكي، تأمين المقترض، رهن) ودون التهيئة.
6. المصاريف بعد الشراء
- الربط بالشبكات: فتح عقدي الماء والكهرباء لدى المفوَّض له المحلي (أمانديس في منطقة تطوان ومرتيل)، مع إيداع مبلغ الكفالة.
- تكاليف الملكية المشتركة: صيانة الأجزاء المشتركة، والمصعد عند الاقتضاء، والحراسة؛ ويحدد نظام الملكية المشتركة طريقة توزيعها.
- ضريبة السكن ورسم الخدمات الجماعية: ضرائب سنوية تُحتسب على أساس القيمة الكرائية؛ وتستفيد البنايات الجديدة المخصصة للسكن الرئيسي من إعفاء مؤقت من ضريبة السكن.
- تأمين المسكن: اختياري لكنه موصى به، وغالباً ما يشترطه البنك في حالة القرض.
7. متى ولمن تؤدون؟
في البيع في طور الإنجاز (VEFA)، يُؤدى الثمن على أقساط مرتبطة بتقدم الأشغال، كما ينص على ذلك العقد الابتدائي. أما مصاريف الاقتناء، فتؤدى للموثق عند توقيع العقود: جزء عند العقد الابتدائي (تسجيل هذا العقد)، والباقي عند عقد البيع النهائي. ويسلّمكم الموثق بياناً مفصلاً ووصلاً عن كل أداء.
8. المشترون المقيمون بالخارج
المصاريف هي نفسها بالنسبة لمغاربة العالم. ويكمن الفرق في التمويل: فالشراء المؤدى بالعملة الصعبة عبر بنك مغربي يخوّل الاستفادة من نظام قابلية التحويل، وهو مفيد في حال إعادة البيع. ونفصّل الوكالة، وقرض مغاربة العالم، وتتبع الأشغال عن بعد في دليلنا للشراء في المغرب من الخارج.
أسئلة شائعة
ما نسبة المصاريف التي ينبغي توقعها لشقة جديدة في المغرب؟
احتسبوا ما بين 6 و7% تقريباً من ثمن الشراء: رسوم التسجيل (4%)، ورسوم المحافظة العقارية (1,5% زائد مصاريف ثابتة)، وأتعاب الموثق (حوالي 1%، زائد الضريبة على القيمة المضافة) والتنبر. وهذه النسب هي المعمول بها عند تحرير هذا الدليل؛ وسيسلّمكم الموثق بياناً دقيقاً.
هل الضريبة على القيمة المضافة مدرجة في ثمن الشقة الجديدة؟
نعم، الثمن الذي يعلنه المنعش العقاري شامل لجميع الضرائب: الضريبة على القيمة المضافة على المساكن الجديدة مدرجة فيه. وتضاف مصاريف الاقتناء (التسجيل، المحافظة العقارية، الموثق) إلى هذا الثمن.
من يؤدي مصاريف الموثق في المغرب، المشتري أم البائع؟
المشتري. فرسوم التسجيل ورسوم المحافظة العقارية وأتعاب الموثق على عاتق المقتني، ما لم يُتفق كتابةً على خلاف ذلك في العقد.
هل المصاريف نفسها بالنسبة لمغربي مقيم بالخارج؟
نعم، مصاريف الاقتناء متطابقة بالنسبة للمقيم ولمغاربة العالم. غير أن الشراء الممول بالعملة الصعبة يخوّل الاستفادة من نظام قابلية التحويل لإعادة تحويل عائد إعادة بيع مستقبلية إلى الخارج.
خلاصة
تذكّروا القاعدة البسيطة: الثمن المعلن + حوالي 7%. والباقي مسألة صرامة: موثق يسلّمكم بياناً مكتوباً، وأداءات قابلة للتتبع، وتقييد سريع بالمحافظة العقارية. وبهذه العادات، لا مفاجآت غير سارة يوم التوقيع.
هل تريدون أن تروا عملياً ما تتيحه ميزانية 650.000 درهم؟ اكتشفوا إقامة أم كلثوم في مرتيل: شقق من 3 غرف نوم بمساحة تقارب 70 م²، مع تصميم بالأبعاد وجولة ثلاثية الأبعاد عبر الإنترنت، والتسليم متوقع في بداية 2027.
ميزانية 650.000 درهم؟ اكتشفوا ما تتيحه في مرتيل.
تقترح إقامة أم كلثوم شققاً من 3 غرف نوم بمساحة تقارب 70 م² ابتداءً من 650.000 درهم، على بعد دقائق من الشاطئ.