كل سنة، يشتري آلاف من مغاربة العالم شقة في المغرب: لقضاء العطلة، أو للتحضير للعودة، أو لإسكان العائلة، أو للاستثمار. والخبر السار أن الشراء في طور الإنجاز يمكن اليوم أن يتم عن بعد بشكل شبه كامل، شريطة معرفة القواعد. إليكم، خطوة بخطوة، كيف تشترون شقة جديدة في المغرب من فرنسا أو بلجيكا أو إسبانيا أو إيطاليا أو ألمانيا أو هولندا دون الإكثار من التنقل.
1. هل يمكن الشراء في المغرب دون التنقل؟
نعم. يمكن تفويض توقيع عقد الحجز والعقد الابتدائي وعقد البيع النهائي إلى وكيل بواسطة وكالة موثقة. وهناك طريقتان:
- لدى قنصلية المغرب في بلد إقامتكم: وهي الطريقة الأبسط، إذ تحرر القنصلية مباشرة وكالة صالحة في المغرب.
- أمام موثق محلي (فرنسي أو بلجيكي أو إسباني…)، ثم المصادقة عليها أو وضع الأبوستيل حتى يُعترف بها في المغرب.
يمكن أن يكون الوكيل قريباً تثقون به، أو في أغلب الأحيان الموثق المغربي نفسه. اطلبوا من الموثق المكلف بالبيع نموذج الوكالة الذي يريد التوصل به: فهو يحدد الصلاحيات بدقة (الحجز، الأداء، التوقيع، تسلّم الشقة) والعقار المعني.
2. مراحل الشراء في طور الإنجاز بالمغرب
في المغرب، يخضع شراء شقة جديدة ما تزال قيد البناء لنظام بيع العقار في طور الإنجاز، المنظم بالقانون رقم 44.00 كما تم تغييره بالقانون رقم 107.12. المسار المعتاد:
- الحجز: تختارون الشقة (الطابق، الاتجاه، التصميم) وتؤدون تسبيقاً للحجز مقابل وصل.
- العقد الابتدائي الموثق: يصف العقار والثمن وجدول الأداءات على أقساط مرتبطة بتقدم الأشغال وتاريخ التسليم المتوقع والضمانات.
- أداءات بالتقسيط: يُطلب كل قسط عند مرحلة من مراحل الورش (الأشغال الكبرى، أشغال التهيئة، التشطيبات، التسليم) — ولا يُؤدى المبلغ كاملاً أبداً قبل الإنجاز.
- عقد البيع النهائي لدى الموثق، بعد الإنجاز والحصول على رخصة السكن.
- التسليم والتقييد: تسلّم المفاتيح، ثم تقييد رسمكم العقاري لدى المحافظة العقارية.
في كل مرحلة، اطلبوا وثائق مكتوبة (وصولات، شهادات بنكية، محضر التسليم). والمنعش العقاري الذي يرفض المرور عبر موثق لتحرير العقد الابتدائي يجب أن يثير حذركم.
3. تمويل الشراء من الخارج
الحساب بالدرهم القابل للتحويل
افتحوا حساباً لدى بنك مغربي — ومعظم البنوك تتيح ذلك عن بعد أو خلال زيارة للوطن — وموّلوه عبر تحويلات بالعملة الصعبة (يورو، دولار…). والاستثمار المموَّل بالعملة الصعبة والمثبت بالوثائق يستفيد من نظام قابلية التحويل: في حال إعادة البيع، يمكن تحويل حصيلة البيع من جديد إلى بلد إقامتكم. احتفظوا بعناية بشهادات التحويل التي يسلمها البنك.
القرض السكني لمغاربة العالم
تقترح البنوك المغربية الكبرى قروضاً سكنية مخصصة لمغاربة العالم، تُسدَّد بالدرهم أو أحياناً بالعملة الصعبة. وتطلب عموماً:
- إثباتات الدخل من بلد الإقامة (بيانات الأجر، الإشعارات الضريبية، عقد العمل).
- مساهمة شخصية، غالباً من 20 إلى 30 % من الثمن.
- العقد الابتدائي الموثق والرسم العقاري للمشروع.
قارنوا العروض: نسبة الفائدة والتأمين ومصاريف الملف وشروط السداد المسبق تختلف من بنك لآخر. يمكن لوسيط أو للمنعش العقاري توجيهكم، لكن اختيار البنك يعود إليكم.
4. المصاريف والضرائب الواجب توقعها
تبلغ مصاريف اقتناء شقة جديدة نحو 6 إلى 7 % من الثمن: رسوم التسجيل، والمحافظة العقارية، وأتعاب الموثق، والتنابر. نفصّلها، مع مثال محسوب لشقة بثمن 650.000 درهم، في دليلنا مصاريف شراء شقة جديدة في المغرب (بالفرنسية). أما الضرائب السنوية، فتُطبَّق ضريبة السكن والرسم على الخدمات الجماعية، وتستفيد البنايات الجديدة المخصصة للسكن الرئيسي من إعفاء مؤقت. وبما أن القواعد تتغير باستمرار، اطلبوا تأكيدها من موثقكم أو من مستشار ضريبي.
5. متابعة الورش عن بعد
هذا أول ما يقلق المشترين غير المقيمين: «ماذا يحدث في الورش وأنا غائب؟». المنعش العقاري الشفاف ينشر التقدم الحقيقي للأشغال:
- صور وفيديوهات مؤرخة ملتقطة في الورش، لا صور توضيحية.
- خط زمني للمراحل (الأشغال الكبرى، أشغال التهيئة، التشطيبات، التسليم) مع المرحلة الجارية.
- المخطط المقاس للشقة، ويستحسن نموذج ثلاثي الأبعاد لتصورها غرفة بغرفة.
- مخاطب واحد يمكن التواصل معه عبر واتساب والبريد الإلكتروني والهاتف، حسب توقيتكم.
وهذا بالضبط ما نفعله في إقامة أم كلثوم بمرتيل، المشروع السكني الجديد لهارموني باتي: مخطط مقاس قابل للتحميل، وجولة ثلاثية الأبعاد داخل الشقة، وصور وفيديوهات الورش، وخط زمني للتقدم يُحدَّث في كل مرحلة.
6. الأخطاء التي يجب تجنبها
- أرض غير محفظة: فضّلوا مشروعاً مبنياً على رسم عقاري (وليس مجرد «رسم ملكية»)، يمكن التحقق منه لدى المحافظة العقارية.
- منعش عقاري بلا وجود قانوني: تحققوا من تسجيله في السجل التجاري ومن تأمين مسؤوليته (المسؤولية العشرية).
- أداءات بلا أثر: لا نقود أبداً دون وصل؛ فضّلوا التحويلات إلى حساب المنعش العقاري أو الموثق.
- غياب رخصة البناء: اطلبوها، وكذلك رخصة السكن عند التسليم.
- مساحات غير دقيقة: اطلبوا مخططاً مقاساً ومساحة سكنية دقيقة مكتوبة في العقد.
7. حسب بلد الإقامة: القنصلية والوكالة والبنوك
الإجراءات نفسها في كل مكان، لكن العناوين تختلف. تُوقَّع الوكالة إما لدى القنصلية العامة للمغرب التابعة لدائرة سكناكم (دون أي إجراء آخر)، أو أمام موثق محلي، وفي هذه الحالة يجب أن تحمل الأبوستيل ثم تُترجم إن لم تكن بالعربية أو الفرنسية. احجزوا موعدكم عبر الإنترنت: فمواعيد القنصليات تمتلئ بسرعة قبل الصيف. وللتحويلات والحساب بالدرهم القابل للتحويل، تتوفر المجموعات البنكية المغربية الثلاث الكبرى على وكالات في أوروبا: التجاري وفا بنك أوروبا (Attijariwafa bank Europe)، وشعبي بنك (Chaabi Bank، مجموعة البنك الشعبي)، وبنك أفريقيا (BMCE Euroservices)، إضافة إلى العروض الرقمية للبنوك المغربية الموجهة لمغاربة العالم.
- فرنسا: قنصليات عامة، من بينها باريس وليون ومارسيليا وليل وبوردو وستراسبورغ وتولوز ومونبلييه ورين وديجون وأورلي وبونتواز وكولومب وفيليمومبل؛ ووكالات للبنوك الثلاثة في معظم المدن الكبرى.
- بلجيكا: قنصليات عامة في بروكسل وأنتويرب ولييج؛ ووكالات بنكية مغربية في بروكسل وأنتويرب.
- إسبانيا: قنصليات عامة، من بينها مدريد وبرشلونة وفالنسيا وإشبيلية والجزيرة الخضراء وألميريا وبلباو ولاس بالماس؛ ووكالات بنكية مغربية في مدريد وبرشلونة.
- إيطاليا: قنصليات عامة، من بينها روما وميلانو وتورينو وبولونيا وفيرونا وباليرمو؛ ووكالات بنكية مغربية في ميلانو وتورينو.
- ألمانيا: قنصليتان عامتان في دوسلدورف وفرانكفورت، وقسم قنصلي في برلين؛ ووكالات بنكية مغربية في فرانكفورت ودوسلدورف.
- هولندا: قنصليات عامة في أمستردام وروتردام ولاهاي وهيرتوخينبوس؛ ووكالات بنكية مغربية في أمستردام وروتردام.
تحققوا من الدائرة القنصلية والوثائق المطلوبة على موقع القنصلية قبل التنقل، وأخبرونا ببلد إقامتكم: نكيّف مواعيد مكالمات واتساب وزيارة الورش بالفيديو مع توقيتكم.
أسئلة شائعة
هل يمكن شراء شقة في المغرب دون التنقل؟
نعم. تتيح وكالة موثقة، تُحرَّر لدى قنصلية المغرب في بلد إقامتكم أو أمام موثق محلي ثم يُصادَق عليها، لقريب أو للموثق توقيع عقد الحجز وعقد البيع نيابة عنكم.
هل يمكن لمغاربة العالم الحصول على قرض سكني في المغرب؟
نعم، تمنح معظم البنوك المغربية قروضاً سكنية للمغاربة المقيمين بالخارج، مقابل إثباتات الدخل من بلد الإقامة. وتتراوح المساهمة الشخصية المطلوبة عموماً بين 20 و30 % من الثمن، حسب البنك والملف.
لماذا الأداء بالعملة الصعبة من الخارج؟
الاستثمار المموَّل بالعملة الصعبة والمحوَّل عبر بنك مغربي يستفيد من نظام قابلية التحويل: يمكن تحويل حصيلة إعادة البيع مستقبلاً إلى الخارج. احتفظوا بكل وثائق التحويل.
كيف أتابع الورش عن بعد؟
المنعش العقاري الجاد ينشر التقدم الحقيقي: صور وفيديوهات مؤرخة للورش، وخط زمني للمراحل، ومخطط مقاس، ونموذج ثلاثي الأبعاد. وتنشر هارموني باتي هذه العناصر عبر الإنترنت لإقامة أم كلثوم بمرتيل.
ما الوثائق التي يجب التحقق منها قبل التوقيع؟
الرسم العقاري للأرض، ورخصة البناء، وتسجيل المنعش العقاري في السجل التجاري وتأمينه، ثم العقد الابتدائي للبيع في طور الإنجاز الذي يحرره موثق.
خلاصة
شراء شقة في المغرب من الخارج ليس مغامرة محفوفة بالمخاطر إذا احترمتم أربعة مبادئ: موثق في كل مرحلة، وأداءات موثقة بالعملة الصعبة، ومنعش عقاري معروف الهوية، ومتابعة للورش قابلة للتحقق. أما الباقي — اختيار الحي والاتجاه والتصميم — فيُحضَّر بهدوء من بيتكم.
في هارموني باتي، المنعش العقاري الذي يوجد مقره في تطوان، نواكب مغاربة العالم من البداية إلى النهاية في إقامة أم كلثوم بمرتيل: شقق من 3 غرف نوم بمساحة تقارب 70 م² ابتداءً من 650.000 درهم، والتسليم متوقع بداية 2027، مع الوكالة والموثق ضمن المواكبة.
تعيشون في الخارج وتريدون الشراء في مرتيل؟
يمكن زيارة إقامة أم كلثوم بتقنية ثلاثية الأبعاد من بيتكم، ويتكفل فريقنا بالوكالة مع الموثق.